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Wertermittlung von Hochbauten

Mit Wertermittlung bezeichnet man den Vorgang der Ermittlung eines verlässlichen Marktwerts, Verkehrswerts oder Beleihungswerts eines beliebigen Wirtschaftsguts.

Wertermittlung nach standardisiertem Verfahren

Bei der Wertermittlung versucht man nun – in der Regel durch Anwendung standardisierter Verfahren – eine möglichst objektive Aussage über den Wert einer Sache zu machen. So wird z. B. der Verkehrswert (auch Marktwert) von Immobilien in Deutschland im § 194 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit weiteren Normen definiert. Dabei sollen subjektive und besondere Einflüsse möglichst ausgeschaltet werden. Hierfür werden von den Ländern nach § 192 BauGB selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse bei eigens dafür eingerichteten Geschäftsstellen gebildet. Diese sowie auch speziell ausgebildete und ggf. öffentlich bestellte und vereidigte oder zertifizierte sowie freie Sachverständige (Gutachter) führen daher die Wertermittlung durch.

Verschiedene Wertermittlungsverfahren

Das Element der Schätzung spielt dabei eine wesentliche Rolle. Ein Wert ist keine mathematisch genau ermittelbare Größe. So werden unterschiedliche Gutachter in der Regel zu verschiedenen Ergebnissen kommen. In der Rechtsprechung wird z. B. bei der Verkehrswertermittlung von Grundstücken von einer Bandbreite von +/- 20 % ausgegangen. Allgemein kann man jedoch von einer Genauigkeit von ca. +/- 10 % ausgehen.

Für Grundstücke und Hochbauten gelten folgende Wertermittlungsverfahren:
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Vergleichswertverfahren
  • Residualwertverfahren
  • Bodenwert

  • Ertragswertverfahren

    Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Grundstücken in Betracht, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht, zum Beispiel:

  • Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser)
  • Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren)
  • Gemischt genutzte Grundstücke

  • Nicht in Frage für das Ertragswertverfahren kommen selbst genutzte Wohngrundstücke bzw. -immobilien wie z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, deren Wert im Regelfall im Vergleichswertverfahren (ggf. ergänzend im Sachwertverfahren) zu ermitteln ist. Ebenfalls nicht im Ertragswertverfahren zu bewerten sind sonstige nicht am (Miet-) Markt gehandelte Spezialimmobilien, wie z. B. spezielle Produktionsanlagen, Infrastruktureinrichtungen wie z. B. Bahnhöfe, kulturelle Immobilien und militärisch genutzte Grundstücke.

    Sachwertverfahren

    Diese Art der Wertermittlung wird in der Regel bei nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien (z. B. spezielle Fabrikanlagen, Infrastruktureinrichtungen wie Bahnhöfe, kulturellen Immobilien und militärischen Einrichtungen) angewendet. Hintergrund ist die Tatsache, dass sich der Wert der Immobilie nicht nach den erzielbaren Einnahmen, sondern nach den Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffung bemisst. Traditionell wurde das Sachwertverfahren auch bei eigen genutzten Objekten wie Ein-/Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen angewandt. Dies ist jedoch nicht sachgerecht, da sich der Wert hier auch an subjektiven Entscheidungsparametern der Eigennutzer orientiert (siehe auch Definition von Wert und Preis bei Marktwert, so dass für derartige Objekte als primäres Verfahren das Vergleichswertverfahren zu empfehlen ist).
    Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Im Anschluss wird die Abnutzung bewertet und abgezogen. Des Weiteren sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen. Das Sachwertverfahren bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen, der Wert des Grund und Boden wird im Regelfall im Vergleichswertverfahren bestimmt.

    Vergleichswertverfahren

    Das Vergleichswertverfahren ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien (§ 13 Wertermittlungsverordnung -WertV). Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen. Der optimale Fall ist der direkte Vergleich: Ein benachbartes Grundstück gleichartiger Lage, Größe, Nutzung usw. wurde gestern zu Marktpreisen verkauft. Dieser Fall ist jedoch in der Praxis eher die Ausnahme. Meist wird daher im Regelfall das indirekte Vergleichwertverfahren verwendet.

    Residualwertverfahren

    Residualwertverfahren (auch Investorenmethode genannt) ist ein Begriff aus der Immobilienbewertung zur Ermittlung des maximalen Bodenkaufpreises. Das Verfahren wird in der Regel im Rahmen der Projektentwicklung angewendet, wenn ein Investor an der Frage interessiert ist, welchen maximalen Grundstückspreis er zahlen kann, um das Projekt wirtschaftlich zu realisieren.
    Zunächst wird der vorläufige Verkehrswert der fertiggestellten Immobilie mittels Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren ermittelt. Dabei wird ein vereinfachtes Ertragswertverfahren ohne Berücksichtigung des Bodenwertes verwendet, da der Bodenwert ja gerade ermittelt werden soll.
    Im Anschluss werden alle für die Realisierung der Baumaßnahme notwendigen Kosten einschließlich der (Zwischen-)Finanzierungskosten abgezogen. Daraus ergibt sich der max. tragfähige Bodenwert (Residuum).
    Parameter sind Verkaufspreise/Mieten zur Ermittlung des Verkehrswertes, Baukosten, Bauträgergewinn, Finanzierungskosten. Der Wert wird über die voraussichtliche Wartezeit bis zur Realisierung diskontiert (abgezinst).

    Bodenwert

    Der Bodenwert bezeichnet den Wert des unbebauten bzw. (fiktiv) freigelegten Grundstücks. Es handelt sich also um den Wert, den das Grundstück unter der Fiktion besitzt, dass wesentliche Bestandteile nicht vorhanden sind. Man spricht auch vom „reinen Bodenwert“ oder „Würde-wenn-Bodenwert“ als dem Wert, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.
    Gemäß § 13 Abs. 2 WertV können zur Ermittlung des Bodenwerts neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden.

    Begriffserläuterungen siehe auch unter Wikipedia